The Seychelles Market

Generalities

The Seychelles have been blessed, not only by a unique environment, which has so far been very well preserved,  but also by the fact that no adverse natural element affects the everyday life: the cyclones have never reached the equatorial Seychelles shores [5 degrees South latitude], there are no dangerous diseases such as malaria for example, no dangerous animals, and the temperatures remain between 27 and 32 all year round. 

These characteristics, among others, create the background of the International demand for houses.  

Around 110,000 people live in Seychelles, including Seychellois, working expatriates and tourists. Among the 87,000 Seychellois, close to 50% are under the age of 28 years old. The bulk of the population lives on Mahe, while Praslin and La Digue cater for only a small percentage.

The population is small, young and so is the housing market. This explains the fact that real estate agencies have difficulties to display a large portfolio of such houses for sale.

The land is quite scarce and consequently expensive. 

Access is not always easy on the hillside slopes of Mahe. In addition to expensive land, the developer has to bear expensive land preparation costs, as additional access roads may be needed, rocks to be cut or blasted, large excavators to be used, and solid retaining walls to be erected. This explains the significant premium of flat land.

 

  Generalites

Les Seychelles ont ete benies des dieux, non seulement par un environnement unique, qui est bien preserve, mais aussi par le fait que les maladies ou catastrophes naturelles ne nous inquietent pas; les cyclones qui frappent les tropiques n'ont jamais atteint nos cotes [5 degres sud de l'Equateur] et nous n'avons pas de maladie dangereuse [ex Malaria], pas d'animaux dangereux, et une temperature constante toute l'anneeentre 27 et 32 degres.

Ceci contribue a cree un interet certain pour venir s'installer aux Seychelles et donc un marche immobilier.

Environ 110,000 personnes vivent aux Seychelles, ce qui incluent les Seychellois, touristes et expatries. Parmi les 87,000 Seychellois, pres de 50% ont en dessous de 28 ans . La majorite de la population est sur Mahe tandis que Praslin et La Digue n'en ont qu'un faible pourcentage.

La population est donc peu nombreuse, jeune, et il en va de meme pour le portefeuille immobilier.

Le terrain est limite et donc cher.

L'acces sur les pentes de l'ile n'est pas toujours facile. En plus de la cherete du terrain, le constructeur devra depenser pour preparer le terrain a la construction, parfois en ajoutant un bout de route, parfois en coupant des rochers, ou en les faisant sautes, utilisant des pelles mecaniques, et en construisant des murs de soutien. Ceci explique le premium des terrains plats.

 

     
Discrepancies between  supply and demand:

Everyone would wish to purchase a nice cozy house in good condition, with a flat surrounding for social gatherings, with a sea view, in a calm area, maybe close to the beach, and of course at a reasonable price.

This dream is not existing anymore or at a very high cost. The reality is quite different: the owners know the shortage of land in the housing market, and the prices are quite high. Beach properties are no longer available unless for a huge premium.

Furthermore, the difficulties which the potential builders will face, namely the regular shortages of building material, their inflationary costs and the shortage of competent and productive labor constitute an additional premium for the existing houses.

Another recent trend has been the arrival of large hotel projects and developers, which effect has been to trigger the demand for houses, even houses to rent, to push the prices up and to place more pressure on the construction industry.

A few years ago, a land bank program was initiated, and is still in progress, which offers for sale to Seychellois, plots of land owned by the State.

Houses have been built by individuals and more  houses are still being built. These houses have not yet been offered on the market for sale but eventually some will in the future. The portfolio of houses is therefore presently increasing in Seychelles.

Nevertheless, considering the structure of the pyramid of ages of the population, one can assume that the local demand will remain strong in the housing market for many years.

  Manque de correspondance entre l'offre et la demande

Chacun reve d'acheter une maison confortable et charmante, en bon etat, avec un jardin non pentu pour les rencontres sociales, avec une vue sur la mer, dans un cartier calme, sans doute proche ou avec acces a la mer, et bien sur a un prix raisonable

Ce reve n'existe plus bien sur ou alors a un cout tres eleve. La realite est tout a fait differente: les proprietaires connaissent l'etat du manque de terrain et les prix sont relativement hauts. Les proprietes sur la mer sont terminees sauf en payant un premium enorme.

De plus, les difficultes que les acheteurs/constructeurs auront a affronter a savoir le manque regulier de materiaux, les couts inflationistes et le manque de travailleurs competents et productifs font que les maisons existentes ont d'office un premium parce que existente!

L'arrivee recente de plusieurs tres larges projets hoteliers a eu comme consequence d'accroitre la demande de maisons, meme maisons a louer, de pousser les prix a la hausse, et de placer plus de pression sur l'industrie du batiment en general.

Assez recemment, un programme d'ouverture et de mise en vente de terrains a batir a ete lance et est encore en progres, programme qui vise a vendre du terrain qui appartient a L'Etat, aux Seychellois qui etaient inscrits sur les liste de demande.

Des maisons ont ete construites et plus encore sont en train d'etre construites. Ces maisons ne sont pas encore offertes sur le marche a la revente mais dans le futur, certaines apparaitront sur le marche. Le portefeuille immobilier est donc en croissance aux Seychelles

Neanmoins, vu la structure de la pyramide d'age de la population, on peut considerer que la demande locale restera forte pour de nombreuses annees.

 

     
Banking System:

"Not existent in Seychelles" would be a short but adequate statement, at least as compared to foreign banking services. The interest rate is high, the payback period is short and the possible borrowed sum is so low.

Consequently we are selling to buyers who have funds, the whole sum of the selling price available; this explains also the slow turnover on the market.

  Le systeme bancaire

"non existant" serait un resume condense mais proche de la realite, surtout en comparaison avec le systeme bancaire a l'etranger. L'interet est haut, la periode de remboursement courte, les sommes empruntees beaucoup trop faibles.

Donc nous vendons a des acheteurs qui ont les fonds disponible, en totalite, et ceci explique egalement la lenteur du marche.

     
Prospects 

The recent commitments of investors in large 5 stars hotels and large tourism businesses would show that the upturn cycle is now on its way. We are observing a more active market with a slight tendency towards an increase of price. Further development should be pushing the market prices much more as the properties available are limited.  Nevertheless many owners are expecting the moon and even the sun for their property but we are speaking about the real sales occurring on the market and not about the dreams of many!

  Tendances

L'engagement de plusieurs hoteliers reputes, dans des projets touristiques consequents montrerait que nous entrons dans un cycle a la hausse. Nous observons plus d'activite sur le marche et une legere tendance a la hausse. Plus de developpemet devrait pousser les prix encore plus a la hausse puisque l'offre est limitee. Neanmoins beaucoup de proprietaires esperent la lune et meme le soleil! pour leur propriete, mais nous parlons ici de ventes reelles qui se passent sur le marche et non pas des reves des proprietaires.

     
Conclusion

All the above should not discourage the potential buyers. Patience, and then rapidity in the decision making process, are two qualities to cultivate,

One has to keep in mind that the number of houses offered on the market will not increase drastically in numbers and that the price will not decrease. Because the demand and supply law.

Maybe purchasing a plot of land and building either a prefab wooden house or traditional block houses is becoming an alternative solution. We can assist you as we have developped experience.

The market is not an easy one and in a way it has protected the Seychelles from unwise development. The difficulties create a challenge and make the profession of Real Estate Agent  interesting. Only the most competent and pro-active ones will be able to serve their clients to their expectations.

  Conclusion

Ce qui precede ne devrait pas decourager les acheteurs. Patience et puis rapidite dans la decision sont deux qualites a entretenir!

On doit garder en tete que le nombre de maisons offertes sur le marche ne vont pas augmenter d'une maniere significative, et que les prix ne vont pas baisser, simplement a cause de la loi de l'offre et de la demande.

Acheter un terrain et construire une maison en bois en kit importee ou construire en parpain d'une maniere traditionnelle est une solution alternative; nous pouvons vous aider car nous avons developpe une experience dans ce domaine.

Le marche n'est pas facile et en fait ceci a protege les Seychelles d'un surdeveloppement. Les difficultes creent un defit et rends la profession d'agent immobilier plus interessante. Seuls les plus competent et pro-actifs sont capable de servir les attentes de leurs clients.

     
Be sure to deal with Licenced Estate Agent so that  you enjoy the guaranties for your transactions which has been established in a legal way.   Soyez certains de travailler et d'avoir a faire a des Agents Immobiliers Agrees, detenant une licence, afin de pouvoir etre protege dans vos transactions par les lois en vigueur!